安老按揭計劃最新修訂：利率安排與每月年金變化

安老按揭計劃讓長者以自住物業作抵押，每月收取年金直至終身或指定年期。定息安排自2026年3月起優化為首 30 年年利率 4 厘，每月年金最多上調 5%。本文整理申請資格、物業價值上限、費用與身故安排，資料引自香港按揭證券有限公司公布。

政策核心與適用對象

安老按揭計劃（又稱逆按揭）由香港按揭證券有限公司（下稱「按揭證券公司」）推出，透過參與銀行辦理，讓年長業主把自住物業抵押，按月收取年金，同時繼續居住於物業內。計劃屬政府倡導的退休理財安排，特點是毋須審查入息、毋須壓力測試，亦不問申請人收入來源。

適用對象方面，一般住宅物業業主須年滿 55 歲或以上；未補地價的資助出售房屋（如居屋）業主則須年滿 60 歲或以上。申請人須持有效香港身份證、並非未解除破產人士。抵押物業須為香港住宅，樓齡一般為 50 年或以下（超過者按個別情況審批），可由個人或全資香港註冊有限公司持有。

計劃另一特點是「終身年金」概念：借款人可選擇於指定年期內或終身按月領取年金，貸款本息會在物業最終出售或清償時才結算，期間毋須每月還款。

政策要點表

每月可領取的年金金額，取決於借款人年齡、指定物業價值及所選年金年期。一般原則為申請人年齡愈大、選擇的年期愈短，每月年金愈高；聯名申請則以較年輕一方的年齡計算。

政策沿革與最新修訂

安老按揭計劃由按揭證券公司營運多年，現行安排中最受關注的是定息計劃的優化。按政府 2026 年 3 月 9 日的公布，定息計劃自 2026 年 3 月 10 日起優化：首 30 年年利率訂為 4 厘，其後轉按香港最優惠利率減 2 厘計算；與此同時，每月年金金額最多可上調 5%。該次優化令同一物業、同一申請人的每月年金較此前增加，屬近年較明顯的一次條款調整。

除利率安排外，計劃一直設有的規定包括：借款人可選擇一次性提取部分貸款（涉及其後每月年金相應扣減）、可隨時全數清還貸款贖回物業，以及年金年期一經選定後可申請更改（每次須繳付手續費）。申請前的法律輔導諮詢屬必經程序，相關輔導費及律師費可選擇計入貸款本金，毋須即時支付。

對市民的實際影響

對退休後缺乏穩定現金流的年長業主而言，安老按揭把「磚頭」轉化為每月固定收入，是毋須賣樓、毋須搬離現居的融資方式。按按揭證券公司公布的市場統計，2026 年第一季申請人的平均年齡約 69 歲、平均物業估值約 550 萬港元、平均每月年金約 15,700 港元，物業平均樓齡約 32 年；選擇終身領取年金的申請人比例最高（約 54%），反映大部分申請人傾向以物業支持整個退休生活。

身故安排是申請人最關心的部分之一。借款人離世後，遺產代理人可選擇清還貸款及相關費用後贖回物業；若選擇出售物業償還，而售價不足以抵銷貸款總結欠，差額會由按證保險公司承擔，不會轉嫁予遺產繼承人（即「無追索權」安排）；若售價高於結欠，餘額則歸還遺產。此安排令申請人毋須擔心把債務留給家人。

需要留意的是，安老按揭本質仍是借貸：利息、保費及手續費會隨時間滾存於貸款總結欠，長期領取年金或會令總結欠高於物業價值，屆時由按證保險公司承擔差額，但遺產可動用的資金亦會相應減少。市民申請前應完成強制法律輔導，並使用按揭證券公司網站的年金計算機評估自身情況。

官方查詢與申請渠道

計劃由香港按揭證券有限公司營運，官方網站安老按揭計劃專頁載有申請資格、計算機及常見問題。實際申請須經參與銀行辦理，借款人可直接向參與銀行查詢；申請前的法律輔導則由認可法律顧問提供。利率及條款如有疑問，可參考政府新聞公報或按揭證券公司公布的資料。

常見問題

申請安老按揭後，是否仍可繼續住在物業？

可以。計劃的基本安排正是讓借款人繼續自住，直至貸款總結欠全數清償或物業被出售；物業在貸款期間仍屬借款人名下，借款人可如常居住。

聯名物業申請時，年齡按誰計算？

按較年輕的借款人年齡計算。因此聯名申請的每月年金會較單人申請略低，市民可在申請前用官方計算機比較兩者。

若貸款總結欠超過物業價值，家人是否需要承擔差額？

不需要。計劃設有無追索權安排，若出售物業後仍不足以清償貸款，差額由按證保險公司承擔；遺產繼承人不會因而負上償債責任。

安老按揭與香港公共年金計劃有何分別？

兩者都以「每月領取年金」為形式，但性質不同：安老按揭以物業作抵押、年金額視乎物業價值與年齡；香港公共年金計劃則由香港按揭證券有限公司旗下香港年金有限公司營運，以一次過繳付保費購買終身年金，不涉及物業抵押，兩者可獨立申請。

資料來源與核對日期

本文資料來源包括：香港按揭證券有限公司安老按揭計劃官方網頁及政府新聞公報《安老按揭計劃定息按揭優化》（2026 年 3 月 9 日）。定息優化自 2026 年 3 月 10 日生效；市場統計數字以香港按揭證券有限公司公布為準；本文查核日期為 2026 年 8 月 24 日。

本文僅供一般資訊參考，不構成投資或財務建議。投資涉及風險，請諮詢持牌財務顧問。