印花稅係點計？撤辣後從價印花稅率與豁免安排一覽

自2024年2月28日起，香港全面撤銷買家印花稅、額外印花稅及新住宅從價印花稅，住宅物業交易統一按從價印花稅計徵；2026年2月26日起，價值逾1億元的住宅物業稅率上調至6.5%，非住宅物業則改按新增的第3標準稅率課稅。本文按稅務局及政府一站通資料，整理現行稅階、豁免安排與繳付期限，實際稅款以稅務局最新公布為準。

政策核心與適用對象

印花稅是香港就特定文書徵收的稅項，涵蓋不動產買賣與轉讓、租約、香港證券轉讓等，由稅務局轄下印花稅署負責徵收。物業交易的從價印花稅以物業售價或價值（以較高者為準）按適用稅率計算，並於簽立文書時確定，不受日後樓價變動影響。

自2024年2月28日起，額外印花稅、買家印花稅及新住宅從價印花稅已全部撤銷，現時物業買賣只須繳付從價印花稅一種稅項：住宅物業適用第1標準第1部及第2標準稅率（兩者稅率相同），非住宅物業（工商物業、車位等）適用第3標準稅率。法律上，買賣雙方及任何使用文書的人須共同及個別負上繳納從價印花稅的責任，實務上稅款通常由買方承擔。

現行制度不再區分買家身分：首次置業、換樓、非香港永久性居民或公司名義購入物業，稅率一律相同。以下情況可按較低稅率或豁免處理：代表自己行事且在香港沒有其他住宅物業的香港永久性居民；近親之間買賣或轉讓住宅物業；遺產繼承；由《稅務條例》認可的慈善機構接受餽贈等。

現行印花稅政策要點

現行稅階最受關注的是首尾兩段：首置或換樓購入400萬元或以下的住宅，印花稅僅100元（2025年2月26日起由300萬元門檻提高）；另一端，價值逾1億元的住宅物業自2026年2月26日起按6.5%計徵，非住宅物業則不受此調整影響。

政策沿革與最新修訂

現行從價印花稅安排由2026年2月26日起生效。當日（2026/27年度《財政預算案》公布日）起，價值逾1億元的住宅物業稅率由4.25%上調至6.5%，並新增第3標準稅率，適用於該日或之後簽立以取得非住宅物業的文書。

此前的主要修訂如下：2025年2月26日起，徵收100元印花稅的物業價值上限由300萬元提高至400萬元，住宅及非住宅物業均適用。2024年2月28日，政府宣布全面撤銷所有住宅物業需求管理措施，即額外印花稅、買家印花稅及新住宅從價印花稅同日取消，第1標準第1部稅率修訂為與第2標準相同。2023年10月25日起，新住宅從價印花稅曾由15%減半至7.5%。更早的安排屬歷史稅制：2016年11月5日第1標準細分為第1部及第2部；2020年11月26日廢除第1標準第2部，非住宅物業改按第2標準稅率；2013年2月23日起從價印花稅分為第1標準及第2標準。

已撤銷的三項「辣招」屬歷史安排：在撤銷日期前簽立的文書按簽立當日有效稅率計徵，並非追溯適用現行稅率。

對市民的實際影響

對首次置業者而言，400萬元或以下的住宅印花稅由過往按稅階計算大幅降至100元，是撤辣以來受惠最直接的群組；換樓人士亦不再因非首置身分繳付較高稅率，與首次置業同按一個稅階計稅。

非香港永久性居民及以公司名義購入住宅的買家，過去須額外繳付買家印花稅及新住宅從價印花稅（合共可達22.5%），2024年2月28日撤辣後與其他買家同稅率，不再因身分或持有物業數目而加稅。購入多於一個住宅物業的買家同樣只按從價印花稅計稅。

換樓賣樓的安排須留意：代表自己行事且在購入新住宅物業時是香港唯一住宅物業的業主，先按第1標準稅率繳稅，其後在12個月內售出原有唯一住宅物業，可申請退回第1標準與第2標準稅率的差額；申請期限一般為簽立新物業文書後2年內，或出售原有物業後2個月內，以較後者為準。

高價物業買家受2026年修訂影響最大：價值逾1億元的住宅，稅率由4.25%升至6.5%；介乎1億元至109,574,470元的物業，稅額為425萬元加超出1億元部分的30%，屬過渡計法。非住宅物業（如工商物業、車位）自2026年2月26日起按第3標準稅率計徵，2,173.9萬元以上維持4.25%，不受豪宅加稅影響。

租務與證券交易同樣涉及印花稅：租約須在簽立後30天內加蓋印花，稅率按租期由0.25%至1%不等；香港證券買賣雙方各繳成交款額0.1%的印花稅。文書逾期未加蓋印花會被處以罰款，買賣協議其後取消則可在2年內申請退回已繳稅款。

官方查詢與申請渠道

印花稅由稅務局徵收，市民可透過稅務局網站的電子印花服務（E-Stamping）辦理物業買賣、租約的加蓋印花及繳稅手續；從價印花稅的現行稅階與豁免詳情載於稅務局「從價印花稅常見問題」網頁及政府一站通「印花税收費」頁面。

申請以第2標準稅率繳稅的買家，須提交法定聲明（表格IRSD131）以確認沒有其他住宅物業；申請換樓退稅須提交IRSD125A表格，重建用途退稅則提交IRSD125B（個別人士）或IRSD125C（法人團體）。查詢可經稅務局網站或郵寄至香港灣仔告士打道5號稅務大樓。

常見問題

首次置業買400萬元樓，印花稅要交幾多？

售價或價值400萬元或以內的住宅物業，從價印花稅劃一100元。400萬元以上至4,323,780元的物業，稅額為100元加超出400萬元部分的20%，屬邊際計法。

非香港永久性居民買樓，使唔使俾買家印花稅？

不需要。買家印花稅已於2024年2月28日起撤銷，非香港永久性居民及公司買家與其他買家一樣，只須按從價印花稅稅階計稅，不再因身分額外加稅。

買樓之後幾時要交印花稅？

買賣協議或售賣轉易契須在簽立後30天內加蓋印花及繳稅。逾期加蓋印花須繳付罰款，罰則按《印花稅條例》第117章的規定處理。

近親之間轉讓住宅，使唔使交從價印花稅？

近親（配偶、父母、子女、兄弟或姊妹）之間買賣或轉讓住宅物業，不按第1標準第1部稅率計稅，可循第2標準稅率處理；遺產繼承或依據遺囑轉讓則獲豁免印花稅。

租約都要交印花稅咩？

是。租約須在簽立後30天內加蓋印花，稅率按租期計算：1年或以內為租金總額0.25%，1至3年為年租0.5%，3年以上為年租1%，無指定租期則按年租0.25%計徵。

資料來源與核對日期

本文資料主要來自：香港政府一站通「印花税收費」網頁（www.gov.hk/tc/residents/taxes/stamp/stamp_duty_rates.htm）、稅務局「從價印花稅常見問題」網頁（www.ird.gov.hk/chi/faq/avd.htm）、政府新聞公報《撤銷住宅物業需求管理措施》（2024年2月28日）及《提高徵收一百元印花稅的物業價值上限至四百萬元》（2025年2月26日），查閱日期為2026年8月29日。稅率與豁免安排以《印花稅條例》（第117章）及稅務局最新公布為準。

本文僅供一般資訊參考，不構成投資或財務建議。稅務安排涉及個人具體情況，如有疑問請諮詢稅務專業人士或直接查詢稅務局。