香港首次置業人士買樓按揭，現行官方制度主要由三部分組成：香港金融管理局對銀行按揭貸款的監管要求、香港按證保險有限公司營運的按揭保險計劃，以及稅務局的印花稅安排。金管局自2024年10月起把住宅物業按揭成數上限一律訂為七成；首次置業人士在樓價1,000萬元或以下，可經按揭保險計劃借取最高九成按揭。本文整理各項規定的適用對象、成數分層與最新修訂，資料以各機構公布為準。

政策核心與適用對象

政府並無直接向首次置業人士提供貸款的獨立計劃；現時官方層面支持首置高成數按揭的工具，是按揭保險計劃。按揭保險計劃由香港按揭證券有限公司（HKMC）旗下的香港按證保險有限公司營運：按證保險公司向銀行提供保險，銀行因而可以在金管局訂明的七成上限之上，向符合資格的借款人承造更高成數的按揭；借款人不需自行另購保險，但須繳付按揭保費。

計劃的適用對象以自住物業借款人為主。政府於2025年7月答覆立法會時指出，首次置業的固定受薪人士在符合計劃資格準則下，於樓價1,000萬元或以下可借取最高九成按揭；實際資格（例如是否須從未持有香港住宅物業、按揭年期與還款安排）以按證保險公司及參與銀行審批為準。

在計劃以外，所有住宅物業按揭均受金管局監管框架約束：不計按揭保險，按揭成數上限一律為七成，供款與入息比率上限為五成。

注意：按揭保險計劃並非政府直接貸款，借款人仍須通過銀行審批，並符合按證保險公司的資格準則。

政策要點表

以下整理首次置業按揭涉及的現行政策要點。

項目規定備註
基礎按揭成數上限（不計按揭保險）所有住宅物業一律七成2024年10月16日起生效，適用當日或以後簽訂臨時買賣合約
供款與入息比率上限五成銀行審批的硬性要求
壓力測試暫停執行2024年2月28日起暫停「假設利率上升200基點」要求
按揭保險最高成數（樓價1,000萬元或以下）九成首次置業固定受薪人士適用
按揭保險樓價分層1,000萬至3,000萬元成數按分層遞減，最高貸款額受限
住宅物業印花稅撤銷三項辣招稅2024年2月28日起；400萬元或以下印花稅100元（2025年2月26日起）

上表可見，金管局的七成上限是全港統一基準；按揭保險計劃在此基準之上提供額外成數，但設有樓價分層與貸款額上限，並須繳付保費。供款與入息比率五成是銀行審批時須遵守的上限，不受按揭保險影響。

政策沿革與最新修訂

香港樓宇按揭規管經歷多輪調整。金管局自2009年起實施多輪逆周期宏觀審慎監管措施，按揭成數上限一度按樓價分層收緊；其後因應市場環境逐步放寬。

按揭保險計劃方面，行政長官於2019年10月16日發表施政報告，放寬按保樓價上限：九成按揭的樓價上限由400萬元提高至800萬元（適用於首次置業人士，即申請時未持有任何香港住宅物業），八成按揭的樓價上限由600萬元提高至1,000萬元（涵蓋自用樓換樓按揭）。

2023年7月7日，金管局放寬自住物業按揭成數，按證保險公司同步修訂按揭保險計劃：樓價1,000萬元或以下維持最高九成；1,000萬元以上至1,500萬元最高八成，或以貸款上限900萬元計算的成數（以較高者為準）；1,500萬元以上至3,000萬元最高七成，或以貸款上限1,200萬元計算的成數（以較高者為準）。修訂適用於2023年7月7日或以後簽訂臨時買賣合約的自住物業按揭，現行分層沿用至今，按證保險公司2026年2月的公布仍採用同一安排。

2024年2月28日，政府撤銷三項住宅物業需求管理措施（額外印花稅、買家印花稅、新住宅印花稅），住宅物業交易無須再繳付該三項稅項；同日，金管局暫停物業按揭貸款的壓力測試要求（原先須假設按揭利率上升200基點測算還款能力），供款與入息比率上限維持。

2024年10月16日，金管局進一步統一住宅物業按揭成數上限為七成、供款與入息比率上限為五成，即日生效，適用於當日或以後簽訂臨時買賣合約的物業；此安排為現行基準。印花稅方面，2025年2月26日公布的2025年財政預算案把從價印花稅100元門檻由300萬元提高至400萬元（住宅及非住宅物業適用），即日生效；政府估計約15%的物業成交個案可受惠，每年稅收減少約4億港元。

對市民的實際影響

對首次置業人士而言，按揭保險計劃直接降低上車門檻。以樓價800萬元、符合計劃資格的首次置業固定受薪人士為例：經按保借取九成按揭，首期約80萬元；若只按銀行七成上限借貸，首期需約240萬元，兩者差距明顯。首期減少同時意味月供增加，銀行審批仍以供款與入息比率五成為上限，借款人須衡量自身還款能力。

壓力測試暫停後，同一入息水平可獲批的按揭額有所提高，對首次置業及換樓人士均屬利好；供款與入息比率上限維持，避免過度借貸。

撤銷三項住宅物業辣招稅後，住宅交易成本下降；400萬元或以下物業的從價印花稅為100元（2025年2月26日起），中小型單位買家慳稅明顯。

值得留意的是，政府並無直接向首置人士提供貸款的計劃，亦無「首置貸款」此一獨立資助項目；除按揭保險計劃外，合資格市民可循香港房屋委員會的資助出售單位（居者有其屋計劃、綠置居計劃、白表居屋第二市場計劃）置業，屬另一條置業階梯。

整體而言，現行制度的政策方向是降低首置入場門檻、簡化按揭監管；但實際批核仍視乎銀行及按證保險公司的風險評估，市民應以機構的正式批核為準。

官方查詢與申請渠道

按揭保險計劃須經參與銀行辦理，借款人不直接向按證保險公司申請。官方資訊渠道如下：

申請人應先向參與銀行查詢最新按揭利率、按保保費及審批要求。

常見問題

政府有冇首次置業貸款計劃？

沒有。香港現時並無由政府直接向首次置業人士提供貸款的獨立計劃。官方層面的高成數按揭工具是按揭保險計劃，由香港按證保險有限公司營運；合資格市民亦可循資助出售單位（居屋、綠置居、白居二）置業。

首次置業人士最多可以借幾多成按揭？

在樓價1,000萬元或以下，首次置業的固定受薪人士經按揭保險計劃最高可借九成；若不採用按揭保險，銀行貸款受金管局七成上限（2024年10月起）約束。實際可借成數以按證保險公司及參與銀行審批為準。

而家申請按揭仲使唔使做壓力測試？

自2024年2月28日起，金管局暫停「假設利率上升200基點」的壓力測試要求；但供款與入息比率上限五成仍然適用，銀行會按申請人的入息及債務水平審批。

首次置業買樓要交幾多印花稅？

2024年2月28日起，額外印花稅、買家印花稅及新住宅印花稅三項措施已撤銷，住宅物業交易按從價印花稅計算；2025年2月26日起，400萬元或以下的物業買賣或轉讓，從價印花稅為100元。其餘稅階以稅務局現行稅率為準。

按揭保險計劃要唔要比保費？

要。按揭保險計劃須繳付按揭保費，可選擇一次性繳付或分期加借於按揭貸款內；實際費率視乎按揭成數、貸款年期與樓價而定，以按證保險公司及參與銀行公布為準。

資料來源與核對日期

資料來源：香港金融管理局（hkma.gov.hk）2024年10月16日及2024年2月28日公布；香港按揭證券有限公司（hkmc.com.hk）按揭保險計劃資料（2023年7月7日修訂，2026年2月公布沿用）；行政長官2019年施政報告（policyaddress.gov.hk）；政府新聞公報（info.gov.hk）；2025年財政預算案（budget.gov.hk）。資料查閱日期：2026年8月29日。以上政策安排可能不時修訂，請以各機構最新公布為準。

本文僅供一般資訊參考，不構成投資或財務建議。申請按揭及選擇按揭保險計劃前，請諮詢持牌財務顧問及參與銀行。